רישום פרצלציה

פרצלציה של נחלות- כל מה שצריך לדעת

נחלות במושבים וההתנהלות לגביהן גרמו לסכסוכים במשפחות רבות החיות במושבים ומקיימות משק חקלאי. בעיה מרכזית שישנה לגבי נחלות במושב היא החובה להוריש את הנחלה על כל שטחה: חלקה א’ שמיועדת למגורים וגם הקרקעות החקלאיות, ליורש אחד בלבד: הבן הממשיך אשר מתחייב להמשיך לקיים את המשק. תמיד היווה חוק זה בעיה ומשפחות רבות נתקלו בקשיים איך לחלק את הירושה באופן שווה במצב שבו עיקר ההון שישנו למשפחה הוא הנחלה על כל מה שבה. לאחרונה חלו שינויים בעניין כאשר הוחלט על מתן אפשרות לפיצול אזור המגורים בנחלה למגרשים נפרדים כך שאת החלק שפוצל ניתן להוריש לבן נוסף. תהליך פיצול נחלה הינו למעשה פרצלציה.

יתרונות נוספים של פרצלציה

מלבד פתרון פשוט יותר לחלוקת הירושה בין הילדים כך שלא רק בן אחד יוכל לקבל את הנחלה, ישנם יתרונות נוספים לפרצלציה. כאשר מפצלים חלק מן הנחלה והופכים אותו למגרש נפרד ניתן להפוך את המגרש למקור הכנסה נוסף, למשל דירה המיועדת להשכרה או למכירה. ניתן להפוך את המגרש הנפרד לצימר שיהווה מקור פרנסה נוסף. היום חקלאות כבר אינה מהווה מקור פרנסה יחיד ואפילו לא מרכזי למשפחות רבות כך שהאופציה להפוך חלק מאזור המגורים למגרש נפרד בו תהיה דירה מושכרת ללא ספק תסייע בפרנסה.

איך נעשה התהליך?

כדי להתחיל רישום פרצלציה יש לערוך תוכנית באמצעות מודד מוסמך ובה יהיה מסומן האזור המיועד לפיצול, כלומר: חלקה א’ של הנחלה. את התוכנית יש להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה כדי שתעבור על התוכנית ותאשר אותה. הגשת הבקשה צריכה להיות בהתאם  להוראות רשות מקרקעי ישראל. דרישה ששינה היא רישום המגרש הנפרד על שם אדם אחר: בן משפחה או צד ג’ ולא על שם המתגורר בנחלה. כמובן שהתהליך כרוך בתשלום של לא מעט כסף. ישנן שתי אפשרויות לבצע את התהליך: באופן מופרד לשני חלקים או בבת אחת. המסלול הראשון אומר ביצוע הסדר כך שהמתגורר בנחלה יעבור מסטטוס בר רשות לסטטוס של חוכר ובכך הוא רוכש זכויות עתידיות לפרצלציה. הדבר כרוך בתשלום של 3.75% מערך המגרש ששטחו 375 מ”ר. כדי לקבל זכויות מיידיות לביצוע הפעולה יש לשלם 29.25% נוספים (כשישנן הנחות לאזורים מסוימים כמו עוטף עזה). סה”כ דמי רכישה בשווי של33%.

ביצוע שינויים בנחלות- רק עם מומחה בתחום

כפי שניתן לראות מהמעט שהבאנו כאן נחלות הן תחום מורכב במיוחד בתוך המקרקעין. כדי לבצע פעולות כמו פרצלציה חשוב להיעזר בעורך דין מומחה במקרקעין עם דגש על נחלות. עו”ד ליאור מנדלסון שור היא עורכת דין מקרקעין המתמחה בתחום זה ובעלת ניסיון וידע רב בו. היא תסייע בכל הקשור לנחלות כמו היוון, פרצלציה, מיסוי, ירושה עוד.

על פיצול, פרצלציה ומה שביניהם

מקרקעין הוא תחום לא פשוט. בתוך המקרקעין ישנו תחום מורכב עוד יותר: נחלות במושבים. החוקים הקיימים לגבי נחלות לא עברו שינויים במשך שנים והם נחקקו כאשר הגישה היתה שנחלה במושב בה מתנהל משק חקלאי מהווה הן מקום מגורים והן מקור פרנסה למשפחה אחת ולכן ההתייחסות לנחלות מורכבת יותר ביחס לנכסים אחרים כמו דירות עירוניות למשל. מורכבות שישנה בעניין הנחלות היא חוקי הירושה לגביהן. בניגוד לנכסים אחרים, על פי חוק יש להוריש אותן ליורש אחד שמוגדר בתור בן ממשיך. הדבר יצר לא מעט סכסוכים בתוך משפחות, בין הבן הממשיך לאחיו. לאחרונה התקבלו החלטות המהוות פתח לפתרון בנוגע לנחלות  באמצעות רכישת זכויות על אזור המגורים בנחלה והאפשרות לפצל חלק ממנו ולהפוך אותו למגרש מגורים נפרד, מהלך הנקרא פרצלציה.

יתרונות של תהליך הפרצלציה

לפרוצדורה של פיצול נחלה ישנם מספר יתרונות

• שינוי סטטוס המתגורר בנחלה מבר רשות לחוכר ישיר
• אפשרות לעשות שימוש בחלק שפוצל מתוך הנחלה לפרנסה נוספת, למשל דירה  להשכרה או הפעלת צימר במקום
• אפשרות להוריש את הנחלה כך שיותר מבן אחד יזכה לקבל חלק ממנה והיא תחולק בצורה שווה יותר. הדבר מהווה חלופה טובה יותר לפיצוי אחים על ידי הבן הממשיך. פיצוי שנעשה כהברת כספים מחייב תשלום מס וכך הרווח מן הנכס נטו יורד.

מה אומר החוק החדש לגבי פרצלציה?

ראשית נציין כי פרצלציה היא שם כולל לארגון מקרקעין מחדש באמצעות פיצול או איחוד חלקות, זאת במטרה לעשות סדר  ולנצל את השטח שלהן בצורה טובה יותר. גם כאן מדובר על סוג של פרצלציה שנעשית באמצעות פיצול חלקה א’ בנחלה לשני מגרשים נפרדים. כדי לעשות זאת על המתגורר בנחלה לשנות את המעמד שלו. במשך שנים המתגוררים בנחלה ומפעילים בה משק חקלאי נחשבו ברי רשות בלבד, כלומר-קיבלו רשות מהאגודה השיתופית של המושב להתגורר במקום. גם כאן ישנו הבדל משמעותי בין המתגורר בנחלה חקלאית שנחשב בר רשות לבין מי שקנה דירה בעיר ונחשב חוכר ישיר שלה (הבעלים הוא בכל מקרה  המדינה: רשות מקרקעי ישראל). רישום פרצלציה בטאבו כולל תשלום המקנה לבר הרשות סטטוס של חוכר. ניתן להפוך לחוכר ולקבל זכויות עתידיות לגבי המגרש שפוצל או לשלם גם דמי רכישה ולקבל זכויות מיידיות. דמי חכירה הם בסך 3.75% מערכו של מגרש בשטח 375 מ”ר ועבור זכויות מיידיות יש להוסיף עוד 29.25% (כלומר 33% סה”כ). תהליך הפרצלציה, מעבר לסכום המשולם כרוך בלא מעט בירוקרטיה ומיסוי הנלווה לכך. עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום יהפוך את התהליך לפשוט יותר וימצא את הדרך לחסוך כספים.

פרצלציה וכל הקשור אליה- רק עם מומחה בתחום

מהמעט שפירטנו כאן ניתן לראות עד כמה ההתעסקות בכל הקשור לנחלות במושבים הוא מורכב. אמנם האפשרות לפרצלציה פותרת את התסבוכת במידה מסוימת אך עדיין ישנן סוגיות נוספות הקשורות להתנהלות עם נחלה וגם תהליך הפרצלציה עצמו הוא תהליך מורכב שמומלץ להתחיל עם עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום.

עו”ד ליאור מנדלסון שור היא עורכת דין מקרקעין המתמחה בנושא נחלות במושבים על כל הנוגע לכך ותשמח לענות על כל שאלה. מוזמנים ליצור קשר.